Convention d'occupation précaire et bail de courte durée
Le bail commercial présente comme principale caractéristique de conférer au locataire le droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, une indemnité d'éviction. Il existe deux possibilités de déroger au statut des baux commerciaux, qui sont bien distinctes : - l'une, le bail de courte durée dit aussi bail dérogatoire, est expressément prévue par l'article L145-5 du code de commerce pour les baux n'excédant pas deux années, - l'autre est une création jurisprudentielle, la convention d'occupation précaire qui peut être, sous certaines conditions, à durée indéterminée.Convention d'occupation précaire
- La convention d'occupation précaire a en apparence toutes les caractéristiques essentielles du bail : elle confère un droit d'occupation d'un local déterminé, moyennant le versement d'un certain loyer.
Elle en diffère cependant par sa fragilité : le caractère précaire de la situation de l'occupant doit être justifié dans la convention par des motifs sincères et légitimes.
Ex. : le propriétaire peut être amené à conclure une convention de ce type dans l'attente d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de travaux de démolition différés.
- Principales caractéristiques :
- l'occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin
- le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment et dont la date de survenance ne peut être précisée à l'avance.
- le locataire ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement de sa convention.
Bail de courte durée
Le bail de courte durée (ou bail dérogatoire) est prévu par l'article L145-5 du code de commerce et déroge aux règles applicables au bail commercial (3/6/9 ans) car sa durée ne doit pas être supérieure à 3 ans. Un bailleur peut en signer un ou plusieurs avec le même locataire, à condition que la durée totale de ces baux n'excède pas 3 ans. C'est la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014 qui a fait passer la durée maximale de 2 ans à 3 ans. Cependant, la limite des 2 ans ne change pas pour les contrats qui ont été renouvelés ou signés avant le 1er septembre 2014.
- Intérêt de ce bail
- Pour le propriétaire : ce bail ne confère aucun droit au renouvellement au profit du locataire (ni indemnité), et en cas de signature d'un second bail (tout en respectant la limite d'une durée totale de 3 ans), le loyer de ce dernier n'est pas plafonné comme dans le cas du bail commercial. Cela lui permet de "tester" son locataire, s'il le souhaite, avant de s'engager pour une durée plus longue.
- Pour le locataire : il lui permet d'exercer une activité commerciale pendant une courte période (voire de résilier le contrat à tout moment avant sa date d'expiration si une clause contractuelle le lui permet) et de ne pas poursuivre si l'affaire n'est pas rentable. Si celle-ci l'est, il est en droit de signer un bail commercial de 9 ans par la suite.
- Conditions de validité
Les parties doivent exprimer clairement leur intention de déroger au statut des baux commerciaux ; il est conseillé de prévoir une clause dans le contrat, visant expressément l'article L145-5 du code de commerce.
- Durée
Elle est égale au maximum à 3 ans, pour un seul bail ou pour la durée totale de plusieurs baux se succédant avec le même locataire. Le locataire n'a pas de droit au renouvellement de son dernier bail.
A condition que le bail le prévoie expréssement, il est possible d'y mettre fin à tout moment en respectant les modalités de résiliation prévues par ce contrat, ou à défaut d'en avertir l'autre partie par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un délai raisonnable conforme à l'usage (en général 3 mois). Si rien n'est prévu pour sa résiliation avant échéance, le bail de courte durée n'est pas résiliable.
- Au terme du bail
Si le locataire reste dans les lieux au-delà de ce délai, en cas de silence des 2 parties, le bail est automatiquement requalifié en bail commercial. A défaut d'accord entre les parties, le loyer du nouveau bail commercial doit être basé sur la valeur locative du bien (arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 décembre 2005).
La loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit que si le locataire reste dans les locaux au-delà de la date d'expiration du bail, un bail commercial ne s'opère automatiquement qu'après un délai d'un mois à compter de la date d'expiration du bail de courte durée. La condition de silence des parties continue de s'appliquer.
Le propriétaire doit donc observer des règles de prudence en envoyant notamment un congé au locataire avant la fin de ces 24 mois (ou 36 mois) et éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux en cas de nécessité.
La conclusion de baux de courte durée successifs est désormais autorisée au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux, à condition que la durée totale des baux n'excède pas 3 ans.
En pratique :
- Le bailleur envoie un congé au locataire pour la date d'expiration du bail ; dans le cas contraire, le locataire qui est laissé dans les lieux, pourrait se prévaloir du statut des baux commerciaux. De même, le propriétaire pourrait s'opposer au départ du locataire, qui se trouverait engagé par un bail commercial et ne pourrait donner congé que pour la fin d'une période triennale.
- Le lendemain de la date d'expiration du bail, il demande au locataire de renoncer explicitement aux dispositions de la réglementation sur les baux commerciaux.
- Si le locataire refuse, il le met en demeure de quitter les lieux.
- Si le locataire accepte, un nouveau bail de courte durée est signé à condition que la durée totale des baux ne dépasse pas la durée légale autorisée, indiquée plus haut.