Crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier est une source originale de financement du patrimoine immobilier des entreprises à laquelle les entreprises ne s'intéressent pas suffisamment lorsque la conjoncture est favorable à l'investissement immobilier. Il permet en effet de financer des immeubles sans apport initial.Qu'est-ce qu'un crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail immobilier est une location.
Comme pour le crédit-bail mobilier, il nécessite l'achat, par le crédit-bailleur, de l'immeuble d'entreprise qui sera ensuite loué à l'entreprise locataire (le crédit-preneur), généralement avec option d'achat en fin de contrat.
Quelles sont les conditions à respecter ?
L'entreprise peut louer :
- des immeubles existants ou à construire,
- dont l'usage est industriel, commercial ou de bureaux.
Le dossier est accepté en fonction de la nature du bien financé, de la situation financière de l'entreprise, de sa capacité de remboursement et des autres programmes financés par ailleurs.
Quels en sont les avantages ?
- Le crédit-bail immobilier permet un financement à 100 % du montant de l'investissement (sous réserve du paiement du premier loyer).
- Les loyers de crédit-bail font partie en totalité des charges déductibles pour l'entreprise.
- La propriété de l'immeuble loué étant la première des garanties pour le crédit-bailleur, le crédit-bail permet de dépasser souvent le ratio habituel : fonds propres/endettement à terme = 1, donc d'admettre une proportion moindre de capitaux propres.
- Ni l'immeuble financé en crédit-bail, ni les ressources de financement obtenues sous forme de crédit-bail ne figurent au bilan de l'entreprise ; ce qui a notamment comme avantage de "limiter l'endettement apparent " de l'entreprise (mais les loyers de crédit-bail figurent sur une ligne spéciale au compte de résultat, l'encours des contrats de crédit-bail est indiqué dans les annexes comptables, et les contrats sont publiés à la conservation des hypothèques).
- Les loyers ne sont indexés que pour une faible partie.
- Il est possible d'effectuer une sortie anticipée du contrat dès la 7ème année.
Quelles en sont les modalités pratiques ?
- L'entreprise choisit le bien immobilier qui correspond à ses besoins et négocie avec le vendeur les conditions de l'achat de l'immeuble ou du terrain constructible.
- Le crédit-bailleur achète le bien puis le loue à l'entreprise pendant un temps déterminé. En cas de construction, celle-ci se fait sous la direction de l'architecte ou du bureau d'étude de l'entreprise qui conserve la maîtrise d'ouvrage.
- A la fin du contrat, l'entreprise achète l'immeuble pour un montant symbolique et en devient alors propriétaire.
- La société de crédit-bail achète éventuellement le terrain.
- Pendant la période de construction, la société de crédit-bail paye les travaux et elle se charge de la récupération de la TVA. Le client verse des pré-loyers qui correspondent aux intérêts sur les décaissements réalisés par la société de crédit-bail.
- Un contrat de location est signé pour une durée minimale en général de 15 ans et assorti d'une promesse de vente.
Pour quel coût ?
A noter : le taux du prêt est généralement supérieur d'environ un point à celui des prêts bancaires à long terme.
Sofergie : régime favorable de crédit-bail adapté aux investissements permettant d'économiser de l'énergie ou de protéger l'environnement.
Organismes compétents
- Les sociétés financières spécialisées en crédit-bail immobilier.
- Les principales banques commerciales (via leurs filiales de crédit-bail immobilier.).
L'Association française des sociétés financières (ASF) publie notamment l'Annuaire des sociétés financières comprenant les organismes de crédit-bail mobilier et immobilier.
- Le client paye des loyers qui peuvent être constants, progressifs ou dégressifs, généralement indexés pour une part limitée. Les loyers sont calculés sur la valeur hors-taxes des investissements. Ils sont payables trimestriellement, semestriellement ou annuellement, d'avance ou à terme échu, selon les sociétés de crédit-bail.
- Pendant la durée du contrat, l'entreprise locataire assume les différentes charges de l'immeuble (entretien, assurance, impôts, etc.).
- En fin de contrat, l'entreprise achète le bien pour la valeur résiduelle prévue au contrat. Le prix oscille fréquemment entre 5 et 15 % de l'investissement d'origine, mais il peut être réduit à 1 €. Pour acquérir le bien, l'entreprise doit effectuer une levée d'option d'achat qui déclenchera le transfert de propriété du bien immobilier. Cette opération génère des incidences fiscales et comptables.